Инвестиционная студия для аренды в Тюмени: как подобрали ликвидный объект в ЖК «Зарека» и провели сделку после отказов банков

К нам обратилась женщина, мама ребенка 11 лет. Это была не покупка для собственного проживания, а инвестиция: квартира должна была работать на аренду и сохранять ликвидность для последующей продажи.

Клиентка не ориентировалась в новостройках Тюмени, не понимала, что сейчас выгоднее для инвестиций — студия или небольшая квартира, и не хотела самостоятельно заниматься ремонтом. На момент обращения первоначального взноса не было, а доход был частично неофициальным: около 250 000 ₽ в месяц, из которых подтвердить можно было только 100−170 тыс. ₽.

Подобрать инвестиционную квартиру в новостройке Тюмени:
для сдачи в аренду;

• с хорошей ликвидностью;
• с возможностью относительно быстрой перепродажи;
• с ремонтом от застройщика;
• в районе не центре и не на окраине;
• с комфортным платежом около 50 000 ₽ в месяц;
• с учетом ограничений по ипотеке и отсутствия первоначального взноса на старте.

Перед сделкой было сразу несколько ограничений:

• клиентка не подходила под семейную ипотеку;
• первоначального взноса на старте не было;
• официально подтверждалась только часть дохода;
• была не очень хорошая кредитная история;
• по ипотеке были отказы от банков, кроме Сбера;
• клиентка не могла лично контролировать ремонт и находилась не в Тюмени;
• для нее было важно не ошибиться с форматом, локацией и будущей ликвидностью объекта.

Дополнительно клиентка рассматривала только базовую ипотеку с последующим досрочным погашением и хотела уложиться в комфортный платеж.

Эксперт начал с подбора вариантов под базовую ипотеку без первоначального взноса и с ориентиром на ежемесячный платеж около 50 000 ₽. Сначала рассматривался вариант в ЖК «Сезоны» в районе Комарово Парк: студия 32 м² с ремонтом подходила под бюджет и условия.
После подачи заявок было получено единственное одобрение по Сбербанку, но затем банк увеличил ставку с согласованных 13,9% до 15,9%, что сделало условия менее комфортными для клиента.

Далее эксперт пошел по другому пути и нашел вариант по Бруснике. Параллельно подавались заявки в другие банки, в том числе в Дом. РФ, но они дали отказ даже с учетом справок, созаемщика и подтверждения дохода по форме банка. В итоге рабочим остался только Сбер.
После этого был согласован объект, но возникла еще одна сложность: клиентка захотела добавить к квартире меблировку, кондиционеры, умный дом и другие опции, из-за чего стоимость выросла. Сбер снизил оценку объекта с 6 700 000 ₽ до 6 300 000 ₽. В итоге от дополнительных опций отказались, повторно подались и снова согласовали ипотеку и объект уже на базовых условиях — с обычным ремонтом.

Эксперт также помог клиентке не отказаться от сделки в момент, когда она уже сомневалась, и провел ее через серию отказов и пересогласований до результата.

• Квартира с ремонтом: 5 720 000 ₽
• Скидка 1%: 5 662 800 ₽
• Стоимость под ставку 8% на 2 года через Сбер: 6 683 695 ₽
• Удорожание: 18%

Дополнительно был найден вариант, который укладывался в допустимый ежемесячный платеж и позволил выйти на сделку в условиях ограниченного выбора по банкам.

В итоге выбрали студию 30 м² в ЖК «Зарека» — проект Брусники, который соответствует инвестиционной задаче клиента.

Почему это хороший результат:

• объект подходит под аренду;
• локация выглядит более сильной по сравнению с альтернативой в Комарово Парк;
• проект в развивающейся части города с потенциалом роста;
• квартира с ремонтом, без необходимости заниматься отделкой самостоятельно;
• выбран ликвидный проект от сильного застройщика, что важно для будущей перепродажи.

Без сопровождения клиентка, скорее всего, остановилась бы на первом более очевидном варианте или вообще отложила покупку из-за отказов банков и нестабильных условий по ипотеке.

Риски без эксперта:

• выбрать менее ликвидный объект под аренду;
• переплатить за лишние опции, которые не подтверждаются банком;
• потерять одобрение из-за изменения условий;
• отказаться от сделки после серии отказов;
• купить объект, который хуже подходит для будущей перепродажи.